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商铺租赁:细节决定成败

2013-10-08 14:57:09 来源:好旺铺

餐饮商铺细节尤需注意

  2006年6月,东莞市民周紫云打算租一个沿街商铺来做餐饮。7月,她看中了莞城区某社区推出的一处沿街商铺,觉得地段好、面积合适,而且人流量大,特别适合做餐饮。于是,她爽快地与开发商负责人魏娜签订了租赁合同,就租期、租金、装修、租赁用途等事项作了约定。同时,魏娜也答应协助办理餐饮业的相关手续。

  正当周紫云开心地谋划着餐饮生意时,却发现该商铺的电容量仅为5千瓦,根本无法做餐饮。而且,商铺内的煤气接头也没有到位,这造成经营餐饮的许可证一直批不下来。眼见商铺装修完毕,却无法实现最初的投资目的,周紫云无奈之下向魏娜提出了解除租赁合同的要求。

  周紫云认为,魏娜当初曾承诺协助办理餐饮业的许可证,但一直没办下来,等于是违背了当初的承诺。开发商在规划、建造物业时应具备专业水平,如今商铺设计有缺陷、配置不符合餐饮标准,开发商应当承担责任。而魏娜认为,电容量和基本设施不是自己能够控制的,合同约定的义务自己全都做到了。

  在双发协商达不成一致的情况下,周紫云不得不向法院提起了诉讼。法院审理认为,开发商已尽到了合同约定的义务,问题在于周紫云在签订商铺租赁合同时,没有注意一些细节的问题。而餐饮商铺毕竟不同于一般商铺,不仅要通过规划,还要在水、电、煤、排风甚至还有油污处理等各方面事先设计规划好。要是任何一个配套设施没到位,餐饮就不能开张。而对于这些,魏娜并不是故意隐瞒。因此,周紫云不得不承担违约的责任。

  律师点评:投资前先请教业内人士

  本案中周紫云遇到的情况,在餐饮商铺投资中时有发生。一方面,开发商不负责任,规划、设计、配套没有考虑周到,有的商铺项目是由烂尾楼改造的,内部设置还是好多年前的水平,根本不符合现在标准,但在销售时说得“花好稻好”:另一方面,投资者不具备相应知识,在租赁时只考虑人气,认为挑选地段好的铺位就行。

  但事实上,由于餐饮行业污染严重,政府对经营餐饮设置了较多限制。在物业方面,商用房产如要做餐饮,规划需经有关部门专门批准;还有水、电、煤、排污等方面也都有行业要求。因此,投资者在挑选餐饮商铺时,必须注重这些细节。承租人在决定投资前应先请教业内人士。并向开发商问清有关情况后让其作出书面承诺,最好还要查验一下规划设计。

  合同中要明确商铺用途

  2007年3月,深圳的张明发现汽车装潢生意很火爆,于是很快租个沿街铺面打算开店。可当他一切筹备妥当准备开张时,附近居民却堵在了铺面门口,不同意这里开汽车装潢。居民的理由是该沿街铺面属于小区整体规划范围,汽车装潢影响小区居民的休息和周边环境。

  多次协商无效下,张明只好无奈地要求房东李宁解决问题。李宁说自己也无能为力,是居民不同意开汽车装潢店。不得已之下,张明萌发了退租的想法,并要求李宁赔偿自己的装修等损失。可李宁却指出当初张明承租铺面的用途并未明确为汽车装潢,自己并没有违约行为,张明没有理由要求自己承担违约责任。

  张明拿着合同找律师咨询,律师认为张明与李宁的租赁合同中并没有将商铺用途明确地标明,这是张明自己的责任。就算是张明当初口头告知了李宁,但没什么证据进行证明,就等于没说。因此,由于商铺用途约定不明而造成的后果,只能由张明自己承担。

  律师点评:租赁合同应面面俱到

  做生意的人在租一个商铺开什么样的店,事先肯定都经过一定的筹划思考。可不少人在租商铺时往往只是口头上跟出租方说将来要开什么店,在租赁合同中很少明确写明。等到自己装修完成后,可能会由于种种原因这一类的店根本开不起来。再要退租,却并不那么容易。

  不同的商铺,可能由于其规划、设计、附属设施、环境等而有不同的商业用途。在签订租赁合同前,承租人务必要考察该商铺是否符合自己的租赁用途。在具体签订租赁合同时,应该确定如下条款。首先,要求出租人就该商铺的所有相关情况作详细的陈述和保证;其次,明确此次租赁的用途,比如餐饮、汽车装潢等;第三,明确在开店过程中出租方对于相关手续的协助办理义务:最后,明确相关手续无法办妥或者由于其他非承租人原因导致无法开业的。承租人解约退租的权利和损失赔偿方式。有了这样几个条款,将来碰到任何情况,在处理时就可以游刃有余了。

  2006年12月,广州市民龙霏霏在天河区看中了某开发商开发的商铺。于是,便和业主签订了租赁合同准备开店。可刚开店没多久,龙霏霏就发现整个商圈的规划全变了。原来的步行街变成了停车广场。而且,在商铺旁边还新造了一个公厕。这样一来,人流量明显减少了,龙霏霏觉得自己的商铺价值大打了折扣。

  于是,龙霏霏连忙与开发商交涉。开发商认为步行街变成停车广场,这是政府整体商业规划作了调整,并非开发商的过错,与他们无关。当然,开发商可以帮龙霏霏更换一套商铺,可也一直没有落实。眼看着商圈规划的变更,对自己的经营带来了不少的损失,龙霏霏想解除租赁合约。违约的责任究竟该谁来承担,龙霏霏自己心里也没底。

  律师点评:合同约定开发商责任

  对于一个商铺而言,其整体商圈的商业规划很重要。因为不同的规划,对于商铺的价值可能会有不同程度的影响。就本案来说,龙霏霏租赁的商铺由于整体商业规划的调整,其开店生意受到了不小的影响。但是,这种商业规划的调整属于她当初所无法预料的,所以在签订合同时没有注意拟定相关条款。那么,龙霏霏到底能否以此作为退租的理由呢?

  商业规划可能与开发商对其开发的商铺促销有一定关系。所以开发商会试图通过调整商业规划来提升商铺价值。但整体商业规划的调整与传统意义上的规划变更有本质区别,商业规划属于商业定位,与法律上的规划审批不是同一回事,所以在合同没有明确约定的情况下,龙霏霏要以此为由退租比较难。

  在此提醒商铺投资者,商铺与其他性质的房屋最大的差别就在于它的价值受到周边环境、商业规划的影响特别大。因此,对于开发商开发时对商铺的商业规划,投资者要做准确了解,同时要以承诺条款的形式要求开发商不得擅自变更此种规划,否则要承担明确的法律责任。

  没约定开业时间白租数月

  今年3月,佛山市民段丽在禅城区的一条繁华步行街上投入巨资买断了三间商铺的租赁权。其中,一间商铺面临大街,位置优越;其他商铺则在街铺背后,属于内铺。由于商铺的地段好,段丽的三间商铺都很快以高价顺利转租出去,每月租金收入都有几万元。

  但是,奇怪的事情发生了。2个月过去了,租下街铺的租客在签下租约后一直不开门营业,每个月的租金却定时转到段丽的账户里。段丽与租客联系了很多次,他总是表示资金紧缺无法装修开业。街铺空置的情况导致了一些问题的产生。两个内铺租户意见很大,因为他们租下内铺是为了受益于街铺的“提携”,而现在街铺迟迟不开业,他们的生意反倒受到影响,于是纷纷闹着要减租,否则要解除租约。

  无奈之下,段丽只好向租客提出解除租约。没想到,街铺的租客以自己的做法无懈可击而拒绝解除租约,表示除非段丽对他进行赔偿才有解除租约的可能。段丽本以为转租商铺是最没风险、收入最稳定的投资方式,所以把大部分的资金投入其中,没想到自己遇到了不按常理出牌的租户,间接损失巨大。而两个内铺租户更是损失惨重,他们对段丽意见很大。

  律师点评:定出租条件时要多想想

  单从租约看:租客的确没有违反任何一条规定,而租约中甚至还规定了任何一方解除租约要付一笔数目不小的违约金,对段丽非常不利。在无计可施的情况下,段丽最后只能付给对方这笔违约金,将事情了结。虽然收了近半年的租,最后却付出了比租金更高的违约金。段丽既亏了钱,又亏了时间,还影响了自己投资的商铺的商业价值,无奈而又后悔。

  在租户交齐了租金的情况下,业主很难将出租房屋收回。所以,业主要采取措施预防这种情况的发生而不是寻求事后解决。《合同法》中规定了合同订约的双方有自由协商的权利,也就是说除了法律规定的条件外,双方可以在租约上加上合理的条件,这就是所谓的“约定条款”。

  租赁商铺必须交租金是法定条件,而商铺的用途等则是约定条件,是必须由双方自行约定的,目前很多大商场与租户签订的租赁合同中,都规定了商铺的开业时间。除此之外,出租商铺一般应该与出租住宅的条件有所区别,例如要求租户要合法经营、证照齐全等。如果当初段丽在租赁合同中增加了相应的约定条件,后来的事情就不会发生了。所以,各位业主还是要在设定出租条件时再多个心眼。

  编后语

  租赁时要先想解约事

  在商铺租赁中,由于涉及的财产较大,所以在签订合同时,双方既要考虑怎样履行合同,又要考虑怎样保障自己特殊情形下解约退租的权利。否则,当由于某种原因需要解除合同的时候,就会产生纠纷和损失。对于承租方来说,至少要考虑三种需要解除合同的情况。

  第一,出租方违反约定,使自己的合法利益受到损害。作为承租方要在合同中明确出租方的义务及责任承担方式。

  第二,由于第三方原因使合同无法继续履行时,如何解除合同。比如由于政府规划的变化,导致商铺被拆除。这种情况下,房东可以得到相应的补偿,但承租方却不能直接得到这种补偿。因此,需要在合同里约定在双方都没有过失的情况下,须解除合同的,承租方应得到一定的补偿。

  第三,由于自己的经营情况发生变化,承租方需要终止协议的。如业务经营不善,在这种情况下承租方往往要承担违约责任。而如果双方在合同中做些特殊约定,事先做好准备,那么真的退租时就比较容易解决。

来源:好旺铺

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