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房地产行业动态跟踪报告:港股风起VS地产双色球选股的试验田

2015-04-10 15:38:47 来源:好旺铺

资金南下之风并不是刚刚刮起,在A股大牛市等待基本面洗礼前的空窗期内,流动性边际依然在放缓,这将导致波动加大,而港股的价值洼地恰好水到渠成。虽然地产大票“A-H”估值差异并不明显,但也不会错过洪水泻下的第一波行情;而几百亿到几十亿市值的H股地产股估值洼地效应则非常明显(A股2015PE在10X-30X,而H股大多在10X以下,部分甚至在5X以下),短期弹性或更大。

中长期选股逻辑,我们重申地产新经济之“双色球”模型,伴随此次资金南下,我们可在H股寻找A股牛股之映射标的,也是未来选股的一次离岸实验。

资金南下风起,港股价值洼地水到渠成。沪港通开通后的第一感觉是资金“南下”遇冷,但如果观察一些A股难以寻觅的稀缺标的,如汉能等,也可提前嗅到一丝先遣部队的味道。一定程度上沪港通是大票通,深港通(小票通)方案公布前,“机智”的钱已经开始南下布局,前期的开户数猛增已是春江水暖鸭先知,伴随公募与保险相继放开投资香港创业板,近日更是看到一些紧急集中开户的通知。所谓的港股价值洼地,仍然缘起于流动性之风;“港股A股化”并非空穴来风,在一定程度上,A股于去年开始的这一波牛市,还没有经历基本面的洗礼,A股的下一波涨幅仍然在等待基本面的接力;我们此前一直强调,从长端利率的走势可以观察到,市场的重心并没有持续的下降,也就导致了流动性边际放缓,在这个空窗期内,隔壁的H股洼地价值凸显;即便大牛市环境依然存在,A股蓄洪池的危险气息在基本面起来之前也开始蔓延,港股的洼地水到渠成。

H股地产千亿市值大票与A股估值差异不明显,但也不会错过第一波行情。

通过对A股及H股地产股估值对比发现,万科、保利、万达、中海、华润等千亿市值以上的“地产大票”估值差异不明显(2015PE在8X左右),但对于任何一个市场的走势而言,基本面和流动性都是最主要的两大决定因素,在资金南下之前,港股的流动性因国际资本流动主导,依然停留在alpha行情上;“大票靠择时”!在这一点上,港股地产股和A股地产股是没有区别的,随着资金南下,流动性边际的改善也会经历一个“先上后下”的过程,因此,地产大票同样不会错过洪水泻下的第一波。

H股中大型及小型地产股估值洼地效应非常显著,短期弹性可能更大。相较千亿市值大票而言,几百亿量级到几十亿量级市值的H股地产股估值洼地效应非常明显,其中,A股相应标的2015PE在10X-30X,而H股相应标的大多在10X以下,部分标的甚至在5X以下。上文我们说到大票不会错过资金南下行情的第一波,而同时具备估值洼地效应的中小市值个股则更容易闻风起舞,短期弹性可能更大。

地产新经济是未来行业选股的核心原则,我们提示H股“新经济组合”之四只个股的投资机会。地产“新经济”是我们此前对于地产存量时代选股的核心原则,总结为“双色球”模式,传统的白球为“融资能力、开发能力、变现能力”,而红球为“变现/交易环节互联网化、社区服务、存量资源优化配置”三大主要逻辑方向。此前我们就提出了地产的双色球选股原则,之后我们仍然会提到。我们此前在沙龙上反复提到的“彩生活”即是一个很好的案例(其母公司“花样年控股”也值得关注);此外,中国宏泰发展合富辉煌福寿园等也代表“新经济”模式,或者具备转型“新经济”的潜力。

a)彩生活:业务结构包括基础物业服务、社区工程服务、社区增值服务三大块,社区增值服务是核心亮点,通过“彩之云”APP打造社区O2O平台,包括“e-卡通/e-维修/e-理财/e-租房/e-缴费,商品零售”等服务;基础业务服务支撑业绩增长(外延扩张逻辑),社区增值服务提升估值空间。公司股价自我们提示关注以来已接近翻倍,短期波动可能加大,但我们仍看好其长期潜力。公司总市值90+亿RMB,2015PE为30+X,虽然在香港地产相关标的中已一枝独秀,但与A股相比仍有提升空间。同时,其母公司“花样年控股”也值得关注。

b)福寿园:主营墓园维护及殡仪服务,也算是“商业地产概念”,伴随内地老龄化时代来临,以及殡葬习俗更趋环保,墓园经济将受追捧。公司总市值70+亿RMB,2015PE为20+X,而内地墓园概念股福成五丰2015PE高达50X。

c)中国宏泰发展:以京津冀地区为大本营的“产业新城”开发及运营商,业务模式对标“华夏幸福”,公司同样也将受益于新型城镇化背景下的产业新城开发趋势。

公司总市值40+亿RMB,PB只有1.7X,而对标企业“华夏幸福”PB达7.5X。

d)合富辉煌:公司主营新房代理、二手房经纪以及物业管理服务等业务,在内地同行中拥有领先的市场地位,并且2014年启动互联网化战略,也引入搜房网作为战略投资者,业务模式可对标“世联行”。公司总市值只有13亿RMB,2015PE仅10X左右,而世联行2015PE达50+X。

地产股不会错过牛市,且享受的时间更长,目前只是基于供需边际改善预期的第一波行情。对于A股地产票,我们此前一直在强调,近期地产股配置价值的核心逻辑在于其供需边际改善的预期差大于其余周期品,目前仍属于牛市的第一波;在等待基本面起来的空窗期内,周期品的波动也会加大,但相较而言,地产股更具安全边际,并且同时也是对地产转型股的最佳挖掘期。地产新经济的转型以及向其余行业转型的股票机会都很多,但更具成长性的非地产新经济莫属,世联行就是一个很好的案例,地产成长股的深度挖掘将是牛市中的第二波机会。最后才是通胀起来后的资本品价值重估行情。虽然市场快速冲高后短期波动会将加大,但也正是中期布局的时机

来源:好旺铺

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