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租店面还要收取高额转让费

2015-12-22 00:06:53 来源:好旺铺

  想租店面,可考察下来一看,来问题了。

  为什么租店面除了给房东租金外,
  还要给原租户高额转让费,
  我们当地转让费相当于年租金的2倍左右。

  不是说经济不好,网店侵占了实体店的空间吗?
  可店面为什么还供不应求?




  商铺转让费虚高引发纠纷多 租户签合同需谨慎

  新华网石家庄5月14日电(记者岳文婷 王晓) 目前市场上空转商铺除了要向房东支付租金外,还要向上家租户支付一笔转让费,这已经成为商铺租赁的潜规则,且转让费数额高出房租多倍。随着店面转让费的逐年高涨,承租户与房东之间的矛盾和纠纷有愈演愈烈之势。业内人士提醒,法律对转让费无明确规定且实际监管困难,承租方在签订合同时需慎重。

  空转转让费高于租金多倍 已成商铺租赁潜规则

  刚刚毕业的大学生张苗想开一间酸奶屋,在石家庄辗转多个街头后终于找到了满意的店面。经过咨询,店铺一个月的租金是2000元,而需要支付的转让费却是6万元。张苗认为,不要上一租户的装修和设备,为何还要交这么多的转让费呢?

  针对张苗提出的异议,租户表示:“一年前,我上一家租户将店面转让给我时,我也同样交付了高额的转让费,接手后我对店面进行了重新装修和升级改造,现在将转让费升到6万元,合情合理。”

  虽然这笔超过租金多倍的转让费让张苗望而却步,但为了得到店铺的租用权,不得不妥协。“我如果不出转让费,总会有别人愿意出。”张苗说。

  一方当事人强调要收取店铺转让费才愿意转让,另一当事人考虑到种种原因,愿意支付店铺转让费。目前,空转也要转让费已成为商铺租赁的潜规则。除了第一个租赁者,后来的租户都支付了不同数额的转让费,且数值呈现逐年上升趋势。每一家租户都将转让费的投入成本追加到下一个租户身上。

  记者走访了解到,店面因所处地段不同,转让费也各有高低,即使是同一条街道上的商铺,租金相差不多,转让费数额却从几千元到几十万元不等。甚至,有的转让费超出店面一年租金的十倍以上。

  转让费虚高 转出侵权纠纷日趋增多

  多数业内人士认为,存在的就是合理的,转让费是指原有商家积累的客源、渠道、宣传基础等,大部分属于无形资产。然而,随着一些店铺经过较多次转手或遭到炒作,转让费如滚雪球般日益高涨,呈现虚高态势。

  作为商家要想开一间店首先就要考虑店铺的位置,而处于好地段的店铺更是让众商家不惜承担高额的转让费。然而,商业行为总是充满着不确定性,之后可能发生的许多事并未被预料到,于是出现了纠纷,店铺转让是否有效?转让是否可以解除?店铺转让无效或解除时转让费是否要予以退还?

  石家庄王女士租赁某单位店铺做了多年生意,在合同即将到期时将店铺转让给他人。尽管该店铺原转让合同明确约定不得私下转让,但王女士向下一租户承诺,等店铺租赁合同到期后去续签。双方于是就店铺转让达成口头协议,并支付转让费5万元。然而在合同到期时,这个单位将店铺收回另作他用,对此前的转让行为并不认可。

  河北安达方正律师事务所高和平说:“如果在房东不知情或合同上明确标明不得私自转让的情况下,租户擅自交易和转让,转让行为不受保护。越来越多的相关案例显示,有的租户花费高额转让费,却只租赁了一个月。对于这些情况,都应以所签订的合同细则为准,否则高额的转让费也只能打了水漂。”

  “在金钱的诱惑下,出现了一批‘炒转族’,他们从炒作和转让商铺中掘金。也不排除一些不法分子利用商铺转让进行欺诈行为,在合同明确规定不许转让的情况下收取高额转让费。”高和平说。

  法律无转让费明确规定 签订合同需慎重

  针对目前市场上出现的高额转让引发的侵权纠纷,记者采访了解到,在我国法律中,对转让费并没有明确具体的规定,且转让交易在实际监管中存在困难。

  “转让商铺是一种民事行为,转让费是房主与承租人之间的约定,严格说来不算是消费。法律上目前并无明文规定,法无禁止皆可为。转让费是否合理,其实就是看双方在利益链条上如何分配的问题。”高和平说。

  廊坊市地税局工作人员马振海说:“房主收取转让费后,按规定应该缴纳个人所得税。但是在目前实际操作中,无法查证房东究竟有无收取转让费以及相关具体数额。如果要进行‘约束’,难度很大。”

  对此,业内人士提醒,为了预防因转让费带来的经济损失,还需在进行转让行为前进行风险评估,慎重签订合同。

  高和平提示,承租户在接手商铺时,首先要看上一家租户与房东之间的《房屋租赁合同》,明确店面的所有权归属问题。如果合同标明“在租赁期内,不得擅自转租、转让、转借他人或调换使用。”最好直接与房东进行沟通;其次,在签订租赁合同时,一定要就店面转让问题进行详细说明,就承租期限与房东进行有效沟通,如果租赁期限太短,就应该在租赁合同中明确写清承租户有优先租赁权。

来源:好旺铺

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